深圳私贷空放
1307785153713077851537我国房地产市场经历了快速发展的阶段，房价持续上涨，购房压力加大。为缓解购房者负担，提高房产交易效率，深圳率先推出卖房免赎楼政策。本文将对此政策进行解读，探讨其对房地产市场的影响。
一、政策背景
1. 房地产市场现状
我国房地产市场经过多年的发展，已经形成了较为完善的产业链。随着房价的持续上涨，购房者的负担逐渐加重。尤其在一线城市，房价高昂，购房难度大。为缓解购房压力，提高房产交易效率，政策调整成为必然趋势。
2. 深圳卖房免赎楼政策出台
为解决房产交易过程中存在的赎楼难题，深圳市政府于2021年10月出台卖房免赎楼政策。该政策规定，符合条件的卖房人在办理房产过户手续时，可免于缴纳赎楼款，从而简化交易流程，降低交易成本。
二、政策内容
1. 适用对象
卖房免赎楼政策适用于深圳市行政区域内，已办理房产证的住宅、非住宅房屋。
2. 条件要求
（1）卖房人须持深圳卖房免赎楼有房屋所有权证书；
（2）卖房人须与买受人签订《深圳市房产交易合同》；
（3）买受人须支付房屋全部价款；
（4）卖房人须将房屋过户至买受人名下。
3. 政策流深圳卖房免赎楼程
（1）卖房人向房产交易部门提交申请；
（2）房产交易部门对申请材料进行审核；
（3）审核通过后，卖房人办理房屋过户手续；
（4）买受人支付房屋价款，取得房屋所有权证书。
三、政策影响
1. 提高房产交易效率
卖房免赎楼政策简化了房产交易流程，降低了交易成本，有利于提高房产交易效率。
2. 降低购房压力
该政策降低了卖房人的赎楼压力，使购房者更容易实现购房愿望，有利于缓解购房压力。
3. 促进房地产市场健康发展
卖房免赎楼政策有助于释放房地产市场活力，促进房地产市场的健康发展。
深圳卖深圳卖房免赎楼房免赎楼政策的出台，为我国房地产市场带来了新的发展机遇。在政策引导下，我国房地产市场有望实现更加健康、稳定的发展。政策实施过程中还需关注相关配套措施的完善，确保政策效果最大化。
可以的。
但是我们认为在当前阶段，经营贷是有轻微影响的。
但这种影响，不是实质上的，更多的是心理上的。
因为经营贷和按揭都是属于抵押贷款，都是欠了银行一笔钱，本质上没有任何区别。
但在同等条件下，如今的买家可能更倾向于买没有贷款的房子，或者买只有按揭贷款的房子。
其次，从5年的时间跨度看，这种影响是几乎没有的。
打个比方。5年前，很多购房者会倾向于没有任何贷款的房子，哪怕有按揭贷款。而今，我们再看有按揭贷款的房子，也觉得很正常。
为了回答这个问题，我们需要从理论到实践，一层层来看。
首先，我们认为在当前阶段，是有轻微影响的。
但这种影响，不是实质上的，更多的是心理上的。
因为经营贷和按揭都是属于抵押贷款，都是欠了银行一笔钱，本质上没有任何区别。
但在同等条件下，如今的买家可能更倾向于买没有贷款的房子，或者买只有按揭贷款的房子。
其次，从5年的时间跨度看，这种影响是几乎没有的。
打个比方。5年前，很多购房者会倾向于没有任何贷款的房子，哪怕有按揭贷款。而今，我们再看有按揭贷款的房子，也觉得很正常。
你跟房东说，因为房子有按揭贷款，所以我要狠狠的砍价。
房东肯定会像深圳卖房免赎楼看怪物一样看着你的。。。
所以，未来如果你打算卖房，客户因为房子有经营贷来砍价，你也可以像看怪物一样看他！
不仅如此，还有国家法律给出了明确支持。
2021年要开始正式实行的《民法典》，第406条说的非常清楚
第四百零六条
【抵押财产的处分】抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
下面这张图，是最近网上疯传的：民法典施行后，买卖二手房不用再赎楼了。这意味着，房屋里有没有贷款，管他是按揭还是经营贷，都对买卖的影响几乎没有了。
注：赎楼是广深一带的说法，在上海叫做解抵押。
二、担心害怕忧虑，再错过
所以，答案已经很明显了。
房子里有经营性贷款，对将来的房屋买卖影响很微小，甚至可以更果断的说：
没有影响！
经营贷不是今年刚出现的，而是已经出现好几年了。
只不过因为今年利率实在太劲爆，所以才赢得了全民的关注。
接下来，将来要么审批条件收紧，要么经营贷利率回升。
明年的信贷市场相比今年，只会更紧。
为什么我们可以这么说呢？
从宏观数据看，今年是个放水年，但水龙头已经在关闭，银行也没有那么迫切的想把钱放出去了（8月份的同比增长跌倒个位数：8.85%）；
从微观实践看，银行贷款审批难度也在增加，某些银行产品开始挑人挑房，利率差异化定价。
比如说，等到9月30日，二押最低3.95%的利率，就会调回到4.35%。
往往会担心害怕忧虑，然后错过。
其实，通过逻辑分析和理性思考，我们是可以避免的。
三、结语
好了，本文我们得出结论：
办理经营贷并不会影响卖房。
同时，我们也在反复传递一个信息：
今年经营贷是对体制外的一次大放水。
今年的信贷政策对小企业主很有利，但对很多公务员、事业编和金融行业的朋友是不利的。
文/深圳方俊律师最近一段时间，由于房价的上涨，很多炒房客重出江湖。由于炒房客的购房需求一般是投资而不是自住，且炒房客在把握市场行情和议价方面的能力都比普通的业主要强，因此，多数业主一般不喜欢将房子卖给炒房客。加之近期屡屡发生业主售房被骗的事件，这也导致业主售房时的警惕性更高。从法律上讲，无论是炒房客还是自住购房者，与业主达成的房屋买卖合同都是有效的，业主不能仅仅因为买家是炒房客而拒绝售房，否则自己倒可能构成违约。但由于很多炒房客做ABC单，从中吃差价，以及在交易过程中欺负业主不懂二手房交易流程等，引发业主的方案，并导致了很多纠纷的发生。就本律师实际经办的案件来看，一般来讲，炒房客（包括中介）会采取以下手段或措施：谎称自己买的房子到时候要登记在某个亲戚或朋友名下，要求买方签署买方主体变更确认书；骗取业主的全权委托公证书，以便抛开业主完成过户；要求两三个月甚至更长的首期款付款时间，以便有充足的时间寻找下家；甚至有个别炒房客及中介，直接将买方有权转卖房子的条款暗藏于密密麻麻的合同条款中，诱骗业主签字等等。很多业主在交易迟迟没有消息、自己迟迟收不到款等情况下发现，或通过其他渠道得知，买家和中介串通起来炒自己的房子，空手套白狼，吃差价，都会非常的愤怒甚至要求解除合约。在这里我们要告诉业主，即便如此，合约一般情况下都是不能随便解除的（当然，也有业主合法解除且不用承担任何责任的先例存在，但不具有普遍性），不要贸然行事。为了从根本避免这种情况发生，本律师提出以下建议：1.慎签买方主体变更确认书，如买方确实为自己的配偶、直系亲属等人买房，建议业主要求核实买方和新买方的真实身份关系，并且买方主体变更确认书的新买方处不得留空白。2.留意合同中有无买方有权转卖房产给他人的条款。虽然一份合同的条款比较多，但签字是具有法律效力的行为，禁止业主连合同内容和条款都不看，仅听中介口头花言巧语就签字的不负责行为。3.不给买方过长的首期款付款时间。一般来说，真正的买方都会在基本凑齐首期款后才会出手购房，因此，给予一个星期左右的首期款付款时间即可，最长建议不要超过一个月，否则是不正常的。4.慎做全权委托公证书。如自己有能力赎楼，建议无需做全权委托公证书，以防委托人损害业主利益。5.跟踪和监督交易流程。业主不要过于信任中介，自己要及时跟踪和监督交易流程，发生异常情况立即采取措施制止并咨询专业律师。一时的疏忽大意甚至有可能造成钱房两空的后果。
卖房协议的面积在卖房合同中起效，详细原因:
交定金与签合同：
1、看好房子，确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。
2、如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上。
3、一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。
风险提示：
1、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本。但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
2、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明“交由第三方监管即视为卖方收讫”;
3、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金。在查验家具、电器完好，水电、物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金。
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